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20
Nov.´15

BGH: Tatsächliche Wohnungsgröße bei Mieterhöhungen maßgeblich

Mieterhöhungsverlangen müssen sich künftig immer an der tatsächlichen (und nicht an der im Mietvertrag vereinbarten) Wohnungsgröße orientieren. Das gilt entgegen der bisherigen Rechtsprechung auch dann, wenn die Abweichung der Wohnungsgröße unter zehn Prozent liegt, so der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 18.11.2015. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass Mieter nun zu Mietminderungen berechtigt sind, wenn die vereinbarte von der tatsächlichen Fläche abweicht. Hierzu hat der BGH nichts gesagt.

 

Der BGH stellte fest, dass bei einer geforderten Mieterhöhung die Kappungsgrenze stets eingehalten werden muss, auch wenn die Wohnung sehr viel größer, aber auch kleiner, ist als im Vertrag vereinbart.

Ist eine Wohnung größer als es im Mietvertrag steht, darf der Vermieter zwar die Miete erhöhen. Das aber nur unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze, entschied der BGH.

Bei Mietererhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist die tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich. Dies entschied der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 266/14) am 18.11.2015 und kehrte damit seiner bisherigen Rechtsauffassung den Rücken, die an die im Mietvertrag vereinbarte Größe der Wohnung anknüpfte. Hiernach galt bisher folgender Grundsatz: Übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Fläche, so ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 Prozent beträgt (zum Beispiel Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 23. Mai 2007, Az: VIII ZR 138/06).

Der BGH vertritt nun die Auffassung, der Vermieter solle in die Lage versetzt werden, auch im laufenden Mietverhältnis eine angemessene und am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Hierbei seien nach dem BGH rein objektive, tatsächliche Kriterien ausschlaggebend, vertragliche Vereinbarungen könnten hierfür nicht herangezogen werden, also beispielsweise über die Wohnfläche.

Kappungsgrenze zu beachten

In dem konkreten Fall war die Wohnung rund 36 Prozent größer als vereinbart. Trotz dieser erheblichen Flächenabweichung konnte keine entsprechende Mieterhöhung erfolgen, da sie die Kappungsgrenze überschritten hätte. Denn die Kappungsgrenze von 15 bzw. 20 Prozent, die bei Mietererhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu beachten ist, knüpft an der bisher gezahlten Miete an.

Eine Mieterhöhung – auf einen Schlag entsprechend der tatsächlichen Größe – aufgrund eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB verneinte das Gericht ebenfalls.

Mietminderung aufgrund Flächenabweichung

Fraglich ist auch, wie sich die aktuelle Entscheidung auf die bisherige Rechtsprechung des BGH auswirkt, nach der ein Mietmangel gegeben war, wenn die gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche von mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche aufweist (BGH, Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 133/03; BGH, Urteil vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09). Zwar lässt sich argumentieren, dass auch hier die tatsächliche Größe maßgeblich ist. Letztlich muss aber eine gewisse Messtoleranz zugebilligt werden. Denn nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB bleiben unerhebliche Minderungen der Tauglichkeit außer Betracht. Bevor zu dieser Frage eine weitergehende Einschätzung möglich ist, müssen zumindest die Entscheidungsgründe des BGH abgewartet werden.

Tatsächliche Fläche ist ein Phantom

Über der Frage, ob ausschließlich die tatsächliche Wohnungsgröße gilt, schwebt die Frage wie man die Quadratmeteranzahl objektiv und für die Mietvertragsparteien nachvollziehbar ermitteln kann. In der Praxis kommt es immer wieder zu unterschiedlichen Messergebnissen, vor allem bei Wohnungen mit außergewöhnlichen Grundrissen oder alleine wenn Treppen, Schrägen, Balkone, Terrassen im Spiel sind. Um den Besonderheiten einer Wohnung Rechnung zu tragen, sind Messtoleranzen erforderlich. Ein Grund für unterschiedliche Messergebnisse ist auch, dass es unterschiedliche Berechnungsstandards gibt (Wohnflächenverordnung (WoFIV) oder DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“).

Große Koalition plant Gesetzesänderung

Unabhängig von der aktuellen BGH-Entscheidung hat die Große Koalition eine gesetzliche Änderung vereinbart. Nach dem Koalitionsvertrag soll für „alle Rechtsgebiete“ klargestellt werden, „dass nur die tatsächliche Wohn- bzw. Nutzfläche Grundlage für Rechtsansprüche, z. B. für die Höhe der Miete, für Mieterhöhungen sowie für die umlagefähigen Heiz- und Betriebskosten sein kann.“

Ob eine Änderung des Gesetzes in Ansehung der aktuellen Rechtsprechungsentwicklung überhaupt noch erforderlich ist, darf bezweifelt werden.

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