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Dec.´16

Eigenbedarf – Vermieterfreundliches BGH-Urteil

Mit Urteil vom 14.12.2016 hat der BGH die Zulässigkeit von Eigenbedarfskündigungen durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) und damit seine Urteile vom 27.06.2007 und 23.11.2011 bestätigt.

Sind mehrere natürliche Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf eines Vermieters die Gemeinschaft (hier: GbR) zur Kündigung des Mietvertrages. Dies kann nicht anders zu beurteilen sein, wenn sich diese Personen auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage zusammengeschlossen haben und gilt auch dann, wenn der Gesellschafter bei Abschluss des Mietvertrages oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag der Gesellschaft noch nicht angehört hat.

Das Landgericht München I hatte eine entgegenstehende, mieterfreundliche Auffassung. Dieser Auffassung hat der BGH nunmehr eine Absage erteilt. Das Landgericht München I habe, so der BGH, die bestehende Interessenlage, die der Gesetzgeber mit den Kündigungsregelungen (§ 573 BGB) verfolgt hat, nicht hinreichend gewürdigt.

Die vom Landgericht München I angeführte „Unüberschaubarkeit“ des Mitgliederbestandes bestimmter Gesellschaften bürgerlichen Rechts ist in Anbetracht des Sinn und Zwecks der gesetzlichen Vorschriften kein Kriterium, das es erlauben würde, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts schlechter zu stellen als eine Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft.

Zur sogenannten Anbietpflicht des Vermieters bei Eigenbedarf hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung zugunsten der Vermieter geändert. Da eine Eigenbedarfskündigung nicht aus der Sphäre des Mieters, sondern aus der des Vermieters resultiert, ist der Vermieter verpflichtet, die Folgen der Eigenbedarfskündigung so gering wie möglich zu halten. Der Vermieter muss daher dem betroffenen Mieter eine andere Wohnung im selben Haus oder derselben Wohnanlage anbieten, wenn diese während der Kündigungsfrist frei wird. Bei einem Verstoß gegen die Anbietpflicht hat der BGH bisher die Kündigung wegen unzulässiger Rechtsausübung als unwirksam angesehen. Diese Rechtsprechung hat der BGH mit dem Urteil vom 14.12.2016 aufgegeben und entschieden, dass ein Verstoß gegen die Anbietpflicht die Kündigung nicht unwirksam macht, sondern lediglich Schadenersatzansprüche des Mieters nach sich ziehen kann (z.B. für Makler- und Umzugskosten). Die Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen trägt allerdings der Mieter.

Quelle: BGH, Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15

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