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19
Jun.´15

Maklerrecht - Reservieren gegen Entgelt ist unwirksam

Eine formularmäßige entgeltliche Reservierungsvereinbarung zwischen Makler und Kaufinteressent benachteiligt den Kaufinteressenten unangemessen und ist daher unwirksam. 

Der Fall: Makler und Kaufinteressent schlossen einen "Reservierungsauftrag mit 24-Monate-Serviceleistung" ab. Dieser beinhaltete eine vierwöchige Reservierung einer Wohneinheit. Innerhalb von 24 Monaten bestand das Recht einer Umreservierung, allerdings begrenzt auf vom selben Eigentümer angebotene Objekte. Eingeschlossen war auch eine Entwurfsgebühr für das Erstellen des Kaufvertragsentwurfs durch den vom Makler beauftragten Notar. Die Servicegebühr betrug über 2.000 Euro bei einem beabsichtigten Kaufpreis von rund 280.000 Euro und sollte nur dann erstattet werden, wenn innerhalb von 24 Monaten ein Kaufvertrag über ein reserviertes Objekt zustande käme. Nachdem der Kaufinteressent die Servicegebühr gezahlt hatte, nahm er von dem beabsichtigten Kauf Abstand und verlangte die Servicegebühr zurück.

Die Klage auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr hatte Erfolg. Der "Reservierungsauftrag mit 24-Monate-Serviceleistung" benachteiligt den Kaufinteressenten unangemessen, die Entgeltregelung ist unwirksam. Selbst im Falle eines Makleralleinauftrags kann der Makler für die Zeit der Reservierung nicht sicherstellen, dass der Eigentümer nicht an einen Dritten veräußert. Die Möglichkeit zur Umreservierung stellt keinen nennenswerten Vorteil dar, da sich das Interesse regelmäßig auf eine ganz bestimmte Wohnung beschränkt. Außerdem wird die Entwurfsgebühr des Notars im Falle einer Kaufvertragsbeurkundung ohnehin verrechnet. Unabhängig von der AGB-rechtlichen Unwirksamkeit ist die Reservierungsvereinbarung auch wegen eines Verstoßes gegen das Beurkundungserfordernis unwirksam. Die Reservierungsgebühr betrug mehr als 10% der zu erwartenden Maklerprovision. Bei Überschreitung dieser Grenze ist davon auszugehen, dass auf den Interessenten so großer Druck zum Erwerb des Objekts ausgeübt wird, dass eine Beurkundung nach § 311b Abs. 1 BGB erforderlich ist.

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