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29
Jun.´15

Unwirksamkeit von formularmäßigen Quotenabgeltungsklauseln in Wohnungsmietverträgen

In den vergangenen Jahren hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) immer wieder mit sog. Quotenabgeltungsklauseln und der Frage nach deren Wirksamkeit auseinanderzusetzen. Sinn dieser Klauseln, die insbesondere in Wohnraummietverträgen nach wie vor häufig verwendet werden, ist es, dass der Mieter für den Fall, dass die im Mietvertrag vereinbarten Fristen für Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind und diese nach dem Zustand des Mietgegenstands auch noch nicht erforderlich und somit fällig sind, die Kosten für die Schönheitsreparaturen zeitanteilig tragen muss.

Der BGH war viele Jahre von der Wirksamkeit der Quotenabgeltungsklauseln ausgegangen, da der Mieter – so der Argumentationsansatz des BGH – grundsätzlich nur mit den Renovierungsarbeiten und Renovierungskosten für seine eigene Vertragslaufzeit belastet werde. Angesichts der weiteren Entwicklung der Rechtsprechung des BGH zu den Maßstäben, an denen die Wirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu messen seien, könne nach der nun vertretenen Ansicht des BGH an dieser Auffassung nicht mehr festgehalten werden. Dies gelte insbesondere im Hinblick auf die bereits seit 2004 einsetzende Rechtsprechung des BGH, wonach starre Fristen, die nicht auf den konkreten Zustand der Mietsache abstellen, unwirksam seien.

Auch bei Quotenabgeltungsklauseln hatte der Senat in der früheren Rechtsprechung eine Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils nach starren Fristen für zulässig erachtet und dies später dahingehend eingeschränkt, dass derartige Klauseln nur dann wirksam seien, wenn bei der anteiligen Kostentragungspflicht berücksichtigt werde, wann bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich erneut Renovierungsbedarf bestünde. Bei einem Mieter, der besonders schonend mit dem Mietgegenstand umgehe, müssten demnach längere Fristen angesetzt werden, als bspw. bei einem Raucher. Mit seinem Urteil vom 18. März 2015 (VIII ZR 242/13) geht der BGH nun jedoch noch einen Schritt weiter. Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung hat der BGH für Wohnraummietverhältnisse entschieden, dass formularvertraglich getroffene Quotenabgeltungsklauseln nach § 307 Abs. 1, Satz 2 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam seien, weil die vom Mieter zu tragenden anteiligen Kosten nicht eindeutig ermittelt werden könnten und daher bei Vertragsabschluss unklar sei, welche wirtschaftliche Belastung am Ende des Mietverhältnisses auf den Mieter zukomme. Für den Mieter sei es bei Abschluss des Mietvertrags nicht erkennbar, welcher tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses, dessen Zeitpunkt bei Vertragsschluss auch noch nicht feststehe, unter Zugrundelegung eines individuellen Nutzungsverhaltens (das sich im Laufe des Mietverhältnisses auch ändern könne), erreicht sein wird. Der Mieter müsse daher bei Vertragsabschluss seine bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Zahlungspflicht aufgrund eines in der Zukunft liegenden, auf mehreren Variablen beruhenden hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalts einschätzen. Dies benachteilige den Mieter im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen, und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.

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