Immobilien richtig vererben

Wer geerbte Immobilien selbst nutzt, zahlt meist keine Erbschaftsteuer. Voraussetzung hierfür ist allerdings, der Erbe nutzt die Immobilie selbst. Das ist aber manchmal nicht so einfach.

Die Erbschaft von sogenannten Familienheimen innerhalb des engsten Familienkreises ist grundsätzlich erbschaftsteuerfrei. Die dafür nach Erbfall erforderliche Selbstnutzung durch den Erben führt aber nicht selten zu Streit mit dem Finanzamt.

Die Schenkung zu Lebzeiten eines selbstgenutzten Familienheims zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern ist regelmäßig begünstigt. Anders dagegen die lebzeitige Übertragung an Kinder. Übersteigt der Wert den persönlichen Freibetrag von 400.000 €, fällt Schenkungsteuer an. Alle Erwerbe innerhalb von zehn Jahren sind zusammenzurechnen. Im Erbfall ist der Erwerb durch den Ehegatten und durch Kinder begünstigt (soweit die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt).

Problem: die Mutter lebt noch

In beiden Fällen setzt das aber eine unverzügliche Selbstnutzung durch den Erben voraus: Das erworbene Haus oder die Wohnung muss zu eigenen Wohnzwecken des Erben genutzt werden und den familiären Mittelpunkt bilden. Und zwar für zehn Jahre, sonst fällt rückwirkend Erbschaftsteuer an.

Dass das erbende Kinder vor Herausforderungen stellen kann, zeigt ein aktuelles Urteil: Die klagende Tochter erbte vom Vater dessen hälftigen Miteigentumsanteil an der elterlichen Wohnung und überließ diesen unentgeltlich der Mutter zur Nutzung. Die Tochter selbst nutzte die Wohnung gelegentlich zur Betreuung ihrer Mutter.

Nach Auffassung der Richter stellt aber weder die gelegentliche Nutzung noch die mietfreie Überlassung der Wohnung an die Mutter eine hinreichende Selbstnutzung der Tochter dar (Urteil des Hessischen Finanzgerichts vom 24. März 2015, 1 K 118/15). Daran änderte auch der Erwerb nur des 50-prozentigen Miteigentumsanteils nichts. Das letzte Wort hat nun der Bundesfinanzhof (BFH).

Bei vergleichbaren Fällen sollte unter Hinweis auf das anhängige BFH-Verfahren (Aktenzeichen II R 32/15) Einspruch eingelegt und das Ruhen des Verfahrens beantragt werden. Besser ist es häufig, eine steuerfreie Zuwendung an den Ehegatten bereits zu Lebzeiten zu prüfen und diese mit passenden Widerrufsrechten zu versehen. Lassen Sie sich durch Ihren Steuerberater beraten.

04.08.2015