In den Medien konnte man es bereits verfolgen: die sog. Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) haben am 5. März 2015 den Bundestag und am 27. März 2015 den Bundesrat passiert. Nun wurde das MietNovG auch vom Bundespräsidenten ausgefertigt und am 27. April 2015 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Das MietNovG ist daher – wie geplant – am 1. Juni 2015 in Kraft getreten.
Nachfolgend haben wir Ihnen die wichtigsten Änderungen auf einen Blick zusammenzufassen:
Zur Mietpreisbremse:
Grundprinzip: bei einer Neuvermietung darf die Miete zu Beginn des neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10% übersteigen.
Staffelmiete: Zu Beginn jeder einzelnen Staffel muss erneut überprüft werden, ob diese 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Sollte die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch gesunken sein, bleibt die Miete erhalten, die nach der vorausgehenden Mietstaffel wirksam war.
Indexmiete: Bei einer Indexmietvereinbarung ist nur die Ausgangsmiete an der 10%-Grenze zu messen, nachfolgende Indexanpassungen werden nicht mehr kontrolliert.
Folgende Ausnahmen sind zu beachten:
- Bestandsmieten, die die ortsübliche Vergleichsmiete bereits um 10% übersteigen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine Wohnung bei Anschlussvermietung unterhalb der bisher verlangten Miete anzubieten (ausgenommen sind hierbei wiederum Mieterhöhungen, die aufgrund einer Vereinbarung mit dem Vormieter im letzten Jahr des Vormietverhältnisses zustande gekommen sind).
- Modernisierungs-Mieterhöhungen nach § 559 BGB, soweit diese (auch nur für einzelne Maßnahmen) bereits gegenüber dem Vormieter wirksam erklärt sind. Sollte die Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen jedoch noch nicht erklärt sein oder sollte der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen gerade in der Zeit des Leerstands vornehmen, so kann der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend der Vorschriften zur Modernisierungs-Mieterhöhung berechnen (§ 556e neu BGB). Er muss dabei jedoch als Basismiete die ortsübliche Vergleichsmiete vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen ansetzen.
- Wohnungen, die nach „umfassender Modernisierung“ erstmals vermietet werden (wenn Investitionen rd. 1/3 des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands betragen).
- Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet werden.
Folgen bei Überschreitung der 10%-Grenze: Der Mieter kann die Miete, die die ortsübliche Vergleichsmiete +10% übersteigt, wieder herausverlangen, allerdings erst ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter eine entsprechende Rüge erhoben hat (nicht rückwirkend).
Örtlicher Geltungsbereich: die Mietpreisbremse gilt mit Inkrafttreten des MietNovG nicht automatisch für das gesamte Bundesgebiet, zusätzlich müssen die Länder eine Verordnung erlassen, in der sie „Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten“ bestimmen.
Ziel des Bestellerprinzips: Bei der Vermietung von Wohnungen soll derjenige den Makler bezahlen, der ihn beauftragt, d.h. wenn der Vermieter einen Makler beauftragt, kann er die Provision nicht mehr (wie in der Praxis häufig üblich) auf den Mieter überwälzen. Der Wohnungssuchende muss eine Provision nur dann bezahlen, wenn der Makler ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags dieses einen Wohnungssuchenden vom Vermieter den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten.
Problematik bei einem Suchauftrag durch Wohnungssuchende:
- Bietet der Makler dem Wohnungssuchenden eine Wohnung an, die er ausschließlich für ihn gefunden hat, sagt dem Wohnungssuchenden diese aber nicht zu, führt dies dazu, dass die Wohnung gewissermaßen „verbraucht“ ist. Die Wohnung kann keinem weiteren Mietinteressenten mehr provisionspflichtig angeboten werden, da es dann am Merkmal der Ausschließlichkeit fehlt. Berücksichtigt man hierbei, dass ein Wohnungssuchender in der Regel mehrere Wohnungen besichtigen muss, bevor er sich für eine entscheidet, ist das Risiko für den Makler immens.
- Erhält der Makler von mehreren Wohnungssuchenden einen ähnlichen Suchauftrag, kann er – wenn er die Suchaufträge annimmt – nach dem Wortlaut des Gesetzes am Ende von keinem der Interessenten eine Provision verlangen, da er auch dann die Wohnung nicht ausschließlich für denjenigen gesucht hat, der letztlich den Mietvertrag abschließt.
Anwendungsbereich: nur bei Wohnraumvermietung, d.h. weder beim Verkauf von Wohnimmobilien, noch beim Verkauf oder der Vermietung von Gewerbeimmobilien.
Geltungsbereich: gesamtes Bundesgebiet seit 1. Juni 2015.
Formerfordernis: Ein Vertrag über die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Wohnungsmietvertrags bedarf der Textform (§126b BGB), d.h. der Vertragsabschluss kann insbesondere per E-Mail, Fax oder sogar SMS erfolgen (bislang formlos möglich, d.h. auch mündlich oder durch schlüssiges Handeln, d.h. konkludent).
14.07.2015 - Bayern beschließt Mietpreisbremse
Kurz nach Berlin, Hamburg und NRW hat nun auch Bayern eine Mietpreisbremsenverordnung erlassen. Sie gilt ab 1. August 2015 in 144 bayerischen Städten und Gemeinden.
Ab dem 1. August 2015 gilt in 144 Städten und Gemeinden Bayerns die sog. "Mietpreisbremse". Das heißt, dass die Miete einer nicht preisgebundenen Wohnung bei Wiedervermietung (ab Inkrafttreten der Verordnung) die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen darf. Hiervon gibt es folgende Ausnahmen:
Die Mietpreisbremse gilt insbesondere im Großraum München und sonst überwiegend in größeren Städten (Aschaffenburg, Augsburg, Erlangen, Fürth, Landshut, Neu-Ulm, Nürnberg, Regensburg und Würzburg). Mit Bayreuth gilt die Mietpreisbremse nur in einer einzigen Stadt in Oberfranken.
Die 144 von der Mietpreisbremse betroffenen bayerischen Städte und Gemeinden sind:
Regierungsbezirk Oberbayern
Kreisfreie Städte Ingolstadt, München, Rosenheim
Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen: Bad Heilbrunn, Bad Tölz, Greiling, Icking, Wolfratshausen
Landkreis Berchtesgadener Land: Ainring, Bad Reichenhall, Bayrisch Gmain, Freilassing, Piding
Landkreis Dachau: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hilgertshausen-Tandern, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Petershausen, Schwabhausen, Sulzemoos, Weichs
Landkreis Ebersberg: Anzing, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing b. München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Moosach, Pliening, Poing, Vaterstetten, Zorneding
Landkreis Eichstätt: Großmehring, Lenting, Landkreis Erding, Erding
Landkreis Freising: Allershausen, Attenkirchen, Eching, Fahrenzhausen, Freising, Haag a. d. Amper, Hallbergmoos, Kranzberg, Langenbach, Marzling, Moosburg a. d. Isar, Neufahrn b. Freising, Wolfersdorf, Zolling
Landkreis Fürstenfeldbruck: Egenhofen, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising, Türkenfeld
Landkreis Garmisch-Partenkirchen: Murnau a. Staffelsee
Landkreis Landsberg am Lech: Dießen am Ammersee, Eresing, Landsberg am Lech
Landkreis Miesbach: Holzkirchen, Irschenberg, Miesbach, Otterfing, Valley, Waakirchen
Landkreis Mühldorf a. Inn: Waldkraiburg
Landkreis München: Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching b. München, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach i. Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim
Landkreis Neuburg-Schrobenhausen: Neuburg a. d. Donau
Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm: Pfaffenhofen a. d. Ilm, Manching, Reichertshofen
Landkreis Rosenheim: Chiemsee, Kolbermoor
Landkreis Starnberg: Andechs, Berg, Feldafing, Gauting, Gilching, Herrsching a. Ammersee, Krailling, Pöcking, Seefeld, Starnberg, Tutzing, Weßling
Landkreis Traunstein: Surberg
Landkreis Weilheim-Schongau: Bernried am Starnberger See, Weilheim i. OB
Regierungsbezirk Niederbayern
Kreisfreie Stadt Landshut
Landkreis Landshut: Altdorf
Regierungsbezirk Oberpfalz
Kreisfreie Stadt Regensburg
Landkreis Regensburg: Neutraubling
Regierungsbezirk Oberfranken
Kreisfreie Stadt Bayreuth
Regierungsbezirk Mittelfranken
Kreisfreie Städte Erlangen, Fürth, Nürnberg
Landkreis Erlangen-Höchstadt: Buckenhof
Regierungsbezirk Unterfranken
Kreisfreie Städte Aschaffenburg, Würzburg
Landkreis Aschaffenburg: Goldbach
Landkreis Würzburg: Gerbrunn
Regierungsbezirk Schwaben
Kreisfreie Städte Augsburg, Kempten (Allgäu)
Landkreis Neu-Ulm: Neu-Ulm
Landkreis Oberallgäu: Oberstaufen