Mietpreisbremse und Bestellerprinzip

In den Medien konnte man es bereits verfolgen: die sog. Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) haben am 5. März 2015 den Bundestag und am 27. März 2015 den Bundesrat passiert. Nun wurde das MietNovG auch vom Bundespräsidenten ausgefertigt und am 27. April 2015 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Das MietNovG ist daher – wie geplant – am 1. Juni 2015 in Kraft getreten.

Nachfolgend haben wir Ihnen die wichtigsten Änderungen auf einen Blick zusammenzufassen:

Zur Mietpreisbremse:

Grundprinzip: bei einer Neuvermietung darf die Miete zu Beginn des neuen Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10% übersteigen.

Staffelmiete: Zu Beginn jeder einzelnen Staffel muss erneut überprüft werden, ob diese 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Sollte die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch gesunken sein, bleibt die Miete erhalten, die nach der vorausgehenden Mietstaffel wirksam war.

Indexmiete: Bei einer Indexmietvereinbarung ist nur die Ausgangsmiete an der 10%-Grenze zu messen, nachfolgende Indexanpassungen werden nicht mehr kontrolliert.

Folgende Ausnahmen sind zu beachten:

- Bestandsmieten, die die ortsübliche Vergleichsmiete bereits um 10% übersteigen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine Wohnung bei Anschlussvermietung unterhalb der bisher verlangten Miete anzubieten (ausgenommen sind hierbei wiederum Mieterhöhungen, die aufgrund einer Vereinbarung mit dem Vormieter im letzten Jahr des Vormietverhältnisses zustande gekommen sind).

- Modernisierungs-Mieterhöhungen nach § 559 BGB, soweit diese (auch nur für einzelne Maßnahmen) bereits gegenüber dem Vormieter wirksam erklärt sind. Sollte die Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen jedoch noch nicht erklärt sein oder sollte der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen gerade in der Zeit des Leerstands vornehmen, so kann der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend der Vorschriften zur Modernisierungs-Mieterhöhung berechnen (§ 556e neu BGB). Er muss dabei jedoch als Basismiete die ortsübliche Vergleichsmiete vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen ansetzen.

- Wohnungen, die nach „umfassender Modernisierung“ erstmals vermietet werden (wenn Investitionen rd. 1/3 des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands betragen).

- Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet werden.

Folgen bei Überschreitung der 10%-Grenze: Der Mieter kann die Miete, die die ortsübliche Vergleichsmiete +10% übersteigt, wieder herausverlangen, allerdings erst ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter eine entsprechende Rüge erhoben hat (nicht rückwirkend).

Örtlicher Geltungsbereich: die Mietpreisbremse gilt mit Inkrafttreten des MietNovG nicht automatisch für das gesamte Bundesgebiet, zusätzlich müssen die Länder eine Verordnung erlassen, in der sie „Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten“ bestimmen.

Zum Bestellerprinzip:

Ziel des Bestellerprinzips: Bei der Vermietung von Wohnungen soll derjenige den Makler bezahlen, der ihn beauftragt, d.h. wenn der Vermieter einen Makler beauftragt, kann er die Provision nicht mehr (wie in der Praxis häufig üblich) auf den Mieter überwälzen. Der Wohnungssuchende muss eine Provision nur dann bezahlen, wenn der Makler ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags dieses einen Wohnungssuchenden vom Vermieter den Auftrag einholt, die Wohnung anzubieten.

Problematik bei einem Suchauftrag durch Wohnungssuchende:

- Bietet der Makler dem Wohnungssuchenden eine Wohnung an, die er ausschließlich für ihn gefunden hat, sagt dem Wohnungssuchenden diese aber nicht zu, führt dies dazu, dass die Wohnung gewissermaßen „verbraucht“ ist. Die Wohnung kann keinem weiteren Mietinteressenten mehr provisionspflichtig angeboten werden, da es dann am Merkmal der Ausschließlichkeit fehlt. Berücksichtigt man hierbei, dass ein Wohnungssuchender in der Regel mehrere Wohnungen besichtigen muss, bevor er sich für eine entscheidet, ist das Risiko für den Makler immens.

- Erhält der Makler von mehreren Wohnungssuchenden einen ähnlichen Suchauftrag, kann er – wenn er die Suchaufträge annimmt – nach dem Wortlaut des Gesetzes am Ende von keinem der Interessenten eine Provision verlangen, da er auch dann die Wohnung nicht ausschließlich für denjenigen gesucht hat, der letztlich den Mietvertrag abschließt.

Anwendungsbereich: nur bei Wohnraumvermietung, d.h. weder beim Verkauf von Wohnimmobilien, noch beim Verkauf oder der Vermietung von Gewerbeimmobilien.

Geltungsbereich: gesamtes Bundesgebiet seit 1. Juni 2015.

Formerfordernis: Ein Vertrag über die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Wohnungsmietvertrags bedarf der Textform (§126b BGB), d.h. der Vertragsabschluss kann insbesondere per E-Mail, Fax oder sogar SMS erfolgen (bislang formlos möglich, d.h. auch mündlich oder durch schlüssiges Handeln, d.h. konkludent).

Die Zusammenfassung zur Mietpreisbremse und zum Bestellerprinzip können Sie hier herunterlagen.

14.07.2015 - Bayern beschließt Mietpreisbremse

Kurz nach Berlin, Hamburg und NRW hat nun auch Bayern eine Mietpreisbremsenverordnung erlassen. Sie gilt ab 1. August 2015 in 144 bayerischen Städten und Gemeinden.

Ab dem 1. August 2015 gilt in 144 Städten und Gemeinden Bayerns die sog. "Mietpreisbremse". Das heißt, dass die Miete einer nicht preisgebundenen Wohnung bei Wiedervermietung (ab Inkrafttreten der Verordnung) die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen darf. Hiervon gibt es folgende Ausnahmen:

Ausnahme Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen.
Ausnahme Wiedervermietung nach umfassender Modernisierung: Ebenfalls von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen ist die erste Vermietung einer Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung.
Eine zulässig vereinbarte Miete darf auch bei Wiedervermietung weiter verlangt werden. Der Vermieter ist also nicht gezwungen, eine frei gewordene Wohnung unterhalb der bisherigen Miete anzubieten.
Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses erlauben eine erhöhte Wiedervermietungsmiete nach den Regeln einer Modernisierung im bestehenden Mietverhältnis. Bei der Berechnung der zulässigen Miete ist von der Miete einer unmodernisierten Wohnung zuzüglich der Modernisierungsumlage auszugehen.
Auch Index- und Staffelmietverträge, die nach dem 1. August 2015 in den betroffenen Städten und Gemeinden vereinbart werden, werden von der Mietpreisbremse erfasst: Während bei Indexmietverträgen "nur" die Ausgangsmiete, also die erste geschuldete Miete, der Mietpreisbremse unterliegt, sind es bei Staffelmietverträgen alle Staffeln.

Die Mietpreisbremse gilt insbesondere im Großraum München und sonst überwiegend in größeren Städten (Aschaffenburg, Augsburg, Erlangen, Fürth, Landshut, Neu-Ulm, Nürnberg, Regensburg und Würzburg). Mit Bayreuth gilt die Mietpreisbremse nur in einer einzigen Stadt in Oberfranken.

Die 144 von der Mietpreisbremse betroffenen bayerischen Städte und Gemeinden sind:

Regierungsbezirk Oberbayern

Kreisfreie Städte Ingolstadt, München, Rosenheim

Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen: Bad Heilbrunn, Bad Tölz, Greiling, Icking, Wolfratshausen

Landkreis Berchtesgadener Land: Ainring, Bad Reichenhall, Bayrisch Gmain, Freilassing, Piding

Landkreis Dachau: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hilgertshausen-Tandern, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Petershausen, Schwabhausen, Sulzemoos, Weichs

Landkreis Ebersberg: Anzing, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing b. München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Moosach, Pliening, Poing, Vaterstetten, Zorneding

Landkreis Eichstätt: Großmehring, Lenting, Landkreis Erding, Erding

Landkreis Freising: Allershausen, Attenkirchen, Eching, Fahrenzhausen, Freising, Haag a. d. Amper, Hallbergmoos, Kranzberg, Langenbach, Marzling, Moosburg a. d. Isar, Neufahrn b. Freising, Wolfersdorf, Zolling

Landkreis Fürstenfeldbruck: Egenhofen, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising, Türkenfeld

Landkreis Garmisch-Partenkirchen: Murnau a. Staffelsee

Landkreis Landsberg am Lech: Dießen am Ammersee, Eresing, Landsberg am Lech

Landkreis Miesbach: Holzkirchen, Irschenberg, Miesbach, Otterfing, Valley, Waakirchen

Landkreis Mühldorf a. Inn: Waldkraiburg

Landkreis München: Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching b. München, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach i. Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim

Landkreis Neuburg-Schrobenhausen: Neuburg a. d. Donau

Landkreis Pfaffenhofen a. d. Ilm: Pfaffenhofen a. d. Ilm, Manching, Reichertshofen

Landkreis Rosenheim: Chiemsee, Kolbermoor

Landkreis Starnberg: Andechs, Berg, Feldafing, Gauting, Gilching, Herrsching a. Ammersee, Krailling, Pöcking, Seefeld, Starnberg, Tutzing, Weßling

Landkreis Traunstein: Surberg

Landkreis Weilheim-Schongau: Bernried am Starnberger See, Weilheim i. OB

Regierungsbezirk Niederbayern

Kreisfreie Stadt Landshut

Landkreis Landshut: Altdorf

Regierungsbezirk Oberpfalz

Kreisfreie Stadt Regensburg

Landkreis Regensburg: Neutraubling

Regierungsbezirk Oberfranken

Kreisfreie Stadt Bayreuth

Regierungsbezirk Mittelfranken

Kreisfreie Städte Erlangen, Fürth, Nürnberg

Landkreis Erlangen-Höchstadt: Buckenhof

Regierungsbezirk Unterfranken

Kreisfreie Städte Aschaffenburg, Würzburg

Landkreis Aschaffenburg: Goldbach

Landkreis Würzburg: Gerbrunn

Regierungsbezirk Schwaben

Kreisfreie Städte Augsburg, Kempten (Allgäu)

Landkreis Neu-Ulm: Neu-Ulm

Landkreis Oberallgäu: Oberstaufen