Hier finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen
Ein professioneller Immobilienmakler kennt den lokalen Immobilienmarkt ganz genau. Durch seine langjährige Markterfahrung ist er in der Lage, einen realistischen Kaufpreis zu ermitteln, der Ihrer Immobilien auch gerecht wird. Ein falscher festgelegter Angebotspreis führt meistens zu Verlusten für den Eigentümer und zwar sowohl bei einem überhöhten Angebotspreis als auch bei einem zu niedrig festgelegten Angebotspreis. Der Verkauf einer Immobilie ist mit erheblichem Aufwand verbunden. Vor allem Eigentümern fehlt oft die Zeit und die Expertise, um sich dieser Aufgabe angemessen zu widmen. Informieren Sie sich über unsere Leistungen für Eigentümer bzw. unsere Leistungen für Käufer.
Ja, natürlich. Nach unserer langjährigen Erfahrung zahlt sich eine gleichzeitige Beauftragung mehrerer Makler aber für den Eigentümer nicht aus. Aus diesem Grunde arbeiten wir im Kundeninteresse auf der Grundlage eines Makleralleinauftrages.
Selbstverständlich können Sie Ihre Immobilie selbst verkaufen. Allerdings sollten Sie ausreichend Zeit einplanen und sich mit den wesentlichen Aspekten des Immobilienverkaufs ernsthaft beschäftigen. Wenn Sie Fragen haben, nehmen Sie unverbindlich Kontakt mit uns auf. Wir helfen Ihnen gern.
Das hängt von vielen Faktoren ab (Lage, Zustand, Alter, Energieeffizienz, aktuelle Marktlage etc.), die von einem Fachmann geprüft werden müssen. Gern erstellt REEX-IMMOBILIEN eine individuelle Wertermittlung für Ihre Immobilie.
Bei einem Makleralleinauftrag übernimmt ein einziger Makler die Vermarktung Ihrer Immobilie. Das hat Vorteile für Sie: Ein individuelles Marketingkonzept und höchstes Engagement des Maklers. Ausführliche Informationen zu unserem Leistungsspektrum im Rahmen eines Makleralleinauftrages finden Sie hier.
Ein typischer Makleralleinauftrag hat oft eine Laufzeit von sechs Monaten. Häufig wird eine automatische Verlängerung von jeweils einem Monat oder drei Monaten vereinbart (vgl. BGH, Urteil vom 28. Mai 2020 - Az. I ZR 40/19).
Die Verpflichtungen eines Immobilienmaklers gegenüber seinem Auftraggeber sind vielfältig und konzentrieren sich darauf, die Interessen des Auftraggebers bestmöglich zu vertreten. Diese Verpflichtungen umfassen insbesondere:
1. Informations-, Hinweis- und Aufklärungspflichten
Makler müssen ihre Auftraggeber über alle relevanten Aspekte des Geschäfts informieren, einschließlich Informationen über die Immobilie, den Markt und die Vertragsbedingungen.
2. Genauigkeit der Informationen
Der Makler darf keine falschen oder irreführenden Informationen geben und muss sicherstellen, dass die ihm übermittelten Informationen korrekt sind.
3. Sorgfaltspflicht
Dienstleistungen muss der Makler mit angemessener Sorgfalt erbringen und sich bemühen, die Interessen seines Auftraggebers bestmöglich zu vertreten.
4.Vertraulichkeit
Alle anvertrauten Informationen müssen vertraulich behandelt werden, einschließlich persönlicher und geschäftlicher Informationen des Auftraggebers.
5. Treuepflicht
Der Makler muss die Interessen seines Auftraggebers schützen und darf keine Handlungen unternehmen, die diesen Interessen entgegenstehen könnten.
6. Keine rechtliche oder steuerliche Beratungspflicht
Der Makler ist normalerweise nicht verpflichtet, rechtliche oder steuerliche Beratung anzubieten, aber wenn er dies macht, müssen die Informationen korrekt sein. Makler kennen aber die häufigsten Fragen, die ein Verkäufer hat. Wenn sie sie nicht selbst beantworten können, können Makler aufgrund ihres Netzwerkes Hilfe vermitteln.
7. Offenlegung von Doppeltätigkeit
Wenn der Makler sowohl den Verkäufer als auch den Käufer vertritt, muss er beide Parteien darüber informieren und zur Neutralität verpflichtet sein. Diese Verpflichtungen dienen dazu, eine professionelle und vertrauensvolle Beziehung zwischen Makler und Auftraggeber zu gewährleisten und den Auftraggeber vor potenziellen Risiken zu schützen. Bei einem Makleralleinauftrag ist der Makler ausschließlich dem Maklerkunden (Verkäufer) verpflichtet und kann somit ausschließlich seine Interessen verfolgen.
Die rechtliche Gültigkeit eines Maklervertrags hängt nicht davon ab, wie er abgeschlossen wird. Wichtig ist, dass sich der Immobilienmakler und der Verkäufer einigen.
Wenn die Vereinbarung nur mündlich getroffen wird, kann es schwierig sein, dies später zu beweisen. Es ist daher ratsam, den Maklervertrag schriftlich festzuhalten.
Es gibt zwei Arten von schriftlichen Verträgen: Textform und Schriftform. Bei der Schriftform ist eine handschriftliche Unterschrift erforderlich, während bei der Textform eine breitere Palette von schriftlichen Kommunikationsformen akzeptiert wird. Eine E-Mail kann zum Beispiel zur Einhaltung der Textform genutzt werden.
Seit Ende 2020 gibt es eine Sonderregelung für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.
Wenn Sie eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus mit Unterstützung eines Maklers verkaufen möchten, muss der Maklervertrag in Textform abgeschlossen werden (§ 126b BGB).
Wichtig ist, dass die Erklärungen aufbewahrt oder gespeichert werden können. Der Klassiker zur Einhaltung der Textform ist die E-Mail. In der Praxis stellen Immobilienmakler oft ein Vertragsformular zur Verfügung, das vom Eigentümer unterzeichnet wird. Eine Unterschrift entspricht der Schriftform, ist aber nicht zwingend erforderlich. Sie dient aber der Rechtssicherheit.
Selbst wenn der Vertrag nicht unterschrieben wird, kann er wirksam sein: Wenn der Eigentümer in E-Mails deutlich macht, dass er die Leistungen des Maklers möchte und der Makler nachweisen kann, dass der Eigentümer über die Provisionspflicht informiert wurde (LG Hamburg – Az.: 309 O 71/21 – Urteil vom 23.03.2023).
Trotz des Textformerfordernisses können Maklerverträge weiterhin durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden (Konkludentes Handeln).
Entscheidend ist nur, dass der Wille zum Vertragsschluss von Makler und Eigentümer inklusive der wesentlichen Vertragsbestandteile in Textform abgebildet werden kann. Ein ausdrückliches Angebot und eine ausdrückliche Annahme sind nicht nötig.
Wenn die gesamte E-Mail-Kommunikation für einen Vertragsschluss spricht, ist die Textform eingehalten.
Seit dem 23. Dezember 2020 gelten verbindliche Regeln für die Verteilung der Maklerkosten. Da der Käufer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung künftig nicht mehr Maklerprovision zahlen soll als der Verkäufer, ergeben sich drei Varianten.
Variante 1: Teilung der Provision
Variante 2: Käufer bezahlt maximal 50%
Variante 3: Verkäufer übernimmt Provision zu 100%
Die wichtigsten Fragen & Antworten
Wie sehen die Neuregelungen im Kern aus?
Seit dem 23.12.2020 gilt der Grundsatz, dass derjenige, der mit einem Makler als zweites einen Maklervertrag schließt, genauso viel zahlt, wie der Erstauftraggeber. In der Praxis wird der Makler zunächst vom Verkäufer ins Boot geholt und beauftragt. Ist dem Makler eine Doppeltätigkeit gestattet, lässt er sich oftmals auch noch einmal vom Käufer beauftragen. Mit dem Käufer kann nur eine Provision in derselben Höhe wie mit dem Verkäufer vereinbart werden – nicht mehr, aber auch nicht weniger (§ 656c BGB).
Schließt der Makler einen Maklervertrag nur mit dem Verkäufer, kann der Käufer einen Teil übernehmen. Um zu verhindern, dass der Käufer alles übernimmt, ist der Anteil auf maximal 50 % begrenzt (§ 656d BGB). Würde eine vollständige Übernahme möglich sein, würde dies letztlich zu einer Umgehung der Idee der Teilung führen.
Wer und was sind von der Neuregelung betroffen?
Der personenbezogene Anwendungsbereich soll sich auf der Käuferseite alleine auf Verbraucher erstrecken. Auf der Seite des Maklers kommt es nicht darauf an, ob dieser gewerblich tätig ist, so dass auch der Gelegenheitsmakler erfasst wird. Der sachliche Anwendungsbereich erstreckt sich auf Wohnungen und Einfamilienhäuser, wobei eine untergeordnete Einliegerwohnung irrelevant ist. Auf die Frage, ob die Wohnung oder das Haus vermietet oder selbstgenutzt werden soll, kommt es nicht an. Nicht erfasst werden zudem Gewerbeimmobilien.
Was hat sich nicht geändert?
Weiterhin ist auch eine einseitige Interessenvertretung zugunsten des Verkäufers möglich. Will der Verkäufer, dass der Makler nur für ihn tätig ist, kann dies entsprechend vereinbart werden.
Immobilienmakler können Suchaufträge in der bisherigen Weise entgegennehmen und sich alleine vom Suchenden eine Provision versprechen lassen, wobei dies nur möglich ist, wenn zwischen Makler und Verkäufer zuvor keine Abrede über die Vermarktung des Objektes getroffen wurde. Auch das bloße an die Hand Geben sperrt eine alleinige Provisionslast des Käufers.
Ebenfalls ungeregelt bleibt die Höhe der Provision. Diese liegt weiterhin im Ermessen der Parteien des Maklervertrages, wobei nun der Verkäufer für den Käufer mitverhandelt.
Gilt die Neuregelung auch dann, wenn mehrere Eigentumswohnungen (Wohnungspakete) verkauft bzw. gekauft werden sollen?
Große Wohnungspakete sind grundsätzlich nicht vom Anwendungsbereich der Neuregelung erfasst, so dass sich der Käufer von mehreren Wohnungen alleine verpflichten kann, die Provision zu übernehmen. Hier gibt es aber Grenzen. Handelt es sich um ein kleines Paket, bei dem die Verträge über die einzelnen Objekte (zwei bis drei) auch hintereinan geschlossen werden können, dann ist der Anwendungsbereich eröffnet. In diesem Fall wäre die Zusammenfassung als Umgehung zu erachten, es sei denn, es gibt einen sachlichen Grund, weshalb man das Paket in einem einheitlichen Vertrag zusammenfasst.
Sollten Zweifel bestehen, empfiehlt es sich, die Neuregelung im Zweifel anzuwenden.
Wie grenzt man ein Einfamilienhaus von einem Zweifamilienhaus ab?
Liegt nach dem äußeren Anschein (Perspektive des Verbrauchers) ein Einfamilienhaus vor, dann sollte dies auch so behandelt werden. Umgekehrt kann es bei einem Zweifamilienhaus, das als solches genutzt wird, nicht darauf ankommen, dass dies als Einfamilienhaus nutzbar ist, indem die Einheiten zusammengelegt werden. Auf eine etwaige Nutzungsabsicht kann es nicht ankommen, da diese verdeckt sein kann (a.A. Fischer, in NJW 2020, 3553; Schmidt, in NZM 2021, 289).
Was ist mit unbebauten Grundstücken? Gelten die Regelungen da auch?
Nein. Die Begründung, warum keine Baugrundstücke erfasst sind, ist recht einfach. Eigentlich wollte man Käufer von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen „entlasten“, die das Objekt selbst nutzen wollen. Da man aber zum Zeitpunkt des Maklervertrages aber nicht weiß, ob das Objekt tatsächlich auch selbst genutzt wird oder ob das Baugrundstück auch mit einem Einfamilienhaus bebaut wird, hat man den Anwendungsbereich so gefasst wie er ist. Es spielt damit auch keine Rolle, ob das Objekt bereits vermietet ist oder nicht, da auch insoweit eine Prognose erforderlich wäre.
Befindet sich auf dem Grundstück noch ein abrissreifer Altbestand, kommt es auf den jeweiligen Zustand des Gebäudes an. Ist das Gebäude wertlos, weil man es nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten wiederherstellen kann, ist es zu vernachlässigen und somit von einem unbebauten Grundstück auszugehen.
Sind Mehrerlösvereinbarungen mit dem Verkäufer möglich?
Ja, allerdings nur im Fall der einseitigen Interessenvertretung für den Verkäufer. Bei einer Doppeltätigkeit führt die Mehrerlösvereinbarung zu einer Interessenkollision. Der Makler kann sich nicht verpflichten, einen hohen Preis für den Verkäufer zu erzielen und gleichzeitig einen guten Preis für den Käufer zu verhandeln.
Den richtigen Makler zu beauftragen ist keine leichte Entscheidung. Schließlich geht es um Ihr Vermögen und des gibt leider auch "schwarze Schafe" unter den Maklern. Um Ihnen die Entscheidung zu erleichtern, haben wir für Sie einige wesentliche Kriterien zusammengestellt, wie Sie einen seriösen Makler finden.
Die wichtigste Bedingung für die Zahlung der Provision ist, dass der Abschluss des Kaufvertrages auf die Bemühungen des Maklers zurückzuführen ist. Der Makler muss dafür sorgen, dass die wesentlichen Schritte zum Vertragsabschluss unternommen werden (vgl. BGH, Urteil vom 18.01.1996, Az. III ZR 71/95). Kommt es nicht zum gewünschten Vertragsschluss, muss auch nichts gezahlt werden. Das Wesen des Maklervertrages liegt in der Erfolgsabhängigkeit. Ohne Erfolg, keine Vergütung.
Es kann sein, dass der Makler einen Aufwendungsersatz beispielsweise für bestimmte Marketingmaßnahmen verlangt. Das geht aber nur, wenn dies vorher vereinbart wurde. Ein allgemeiner Aufwand kann nicht abgerechnet werden, auch wenn er einen konkreten Stundenumfang umfasst. Das zählt zu den allgemeinen Kosten des Maklers. Diese liegen alleine in seinem Risikobereich.
Bei Anfragen per Telefon, E-Mail, über unsere Homepage oder ein Immobilen-Portal entsteht automatisch ein sogenannter Fernabsatzvertrag. Wir sind in diesem Fall gesetzlich dazu verpflichtet, Sie über Ihr Widerrufsrecht zu unterrichten. Mit dem Abschluss eines Fernabsatzvertrags entstehen keine Kosten. Eine Provision wird selbstverständlich nur dann fällig, wenn auch eine erfolgreiche Vermittlung stattgefunden hat. Besichtigungen sind selbstverständlich kostenfrei.
Mit der Aufnahme in unsere Interessentenkartei teilen Sie uns unverbindlich die Merkmale Ihrer Wunschimmobilie mit. Sobald wir ein geeignetes Objekt im Angebot haben, setzen wir uns automatisch mit Ihnen in Verbindungen. Sie erhalten dabei übrigens auch Angebote von Immobilien, die wir aus Gründen der Diskretion nicht auf unserer Homepage bewerben. Tragen Sie sich noch heute unverbindlich mit Ihrem Suchprofil in die Interessentenkartei ein.
Ein Energieausweis ist bei Vermietung und Verkauf notwendig. Auf Wunsch erstellt REEX-IMMOBILIEN einen Energieausweis für Sie. Je nach Objekt sind sogenannte Bedarfs- oder Verbrauchsausweise notwendig.
Die Wohnflächenberechnung befindet sich in der Regel in der Bauakte. Im Rahmen eines Immobilienverkaufs über die REEX-IMMOBILIEN erstellen wir Ihnen die Wohnflächenberechnung kostenfrei, sollte Ihnen keine Wohnflächenberechnung vorliegen.
Das Bestellerprinzip trat am 01.06.2015 in Kraft. Es besagt, dass bei der Vermietung von Wohnimmobilien (Wohnungen und Häusern) derjenige die Maklerprovision zahlt, der den Makler beauftragt („bestellt“) hat. In der Regel ist das der Vermieter. Wohnungssuchende zahlen meistens keine Provision. Das Bestellerprinzip gilt nicht für den Verkauf von Immobilien und nicht für die gewerbliche Vermietung.
